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マイホームを売却後利用できる特例とは?

公開日:2022/04/15  最終更新日:2022/05/13

買い替えなどで、住宅の売却を検討している方はいませんか?住宅を購入時よりも高く売却し利益を得た際に利用できる特例は5つあります。

本記事では、マイホーム売却時に支払う税金を少しでも減らすための特例を紹介します。知っていると得する特例を紹介するので、自宅を手放すことを考えている方はぜひご覧ください。

税率が変わる

支払う税金は、マイホームの売却で得た収入に税率を乗じた金額となり、税率は、手放す住宅の所有期間によって変わります。

マイホームの所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡となり所得税率が30パーセント、住民税率が9パーセントとなります。所有期間が5年を超えている場合には、所得税率が15パーセント、住民税率を5パーセントまで減らすことが可能です。

住宅を購入しては短期間で売却し、転売で多額の利益を得ることを防ぐためにこのような税率となっています。所有期間が5年を超えると大きく税率が変わるため、充分に注意し損をしないようにしてください。

住宅購入時よりも高い価格で譲渡し、所得が発生した際などに利用できる特例は5つあり、中には税率を変えることができる特例も存在しているので紹介します。

11年以上所有した住宅を譲渡し得た利益に対して軽減税率を適用できる特例です。この特例は11年以上所有したマイホームの譲渡の場合にのみ適用でき、次の「3,000万円の控除が受けられる」の章で紹介する3,000万円の特別控除の特例と併用可能となっています。なお、特例の中で併用可能な組み合わせはこちらの2つだけです。

3,000万円の控除が受けられる

他の特例は、手放す住宅を所有していた期間で、特例が適用可能かどうか自体も変わってくることなどがあるのに対して、この3,000万円の特別控除の特例は、所有期間に関係なく税金から差し引くことが可能となるので、「マイホームを買ったばかりで手放す予定だけど受けられる特例はないのかな?」と考えている方は必見です。

この特例を利用すると、譲渡した価格から、所得した時の金額・譲渡にかかった費用・3,000万円を引いた金額が、譲渡所得となります。マイナスの場合は0となり、還付金などでマイナス分が帰ってくる訳ではありません。

所有期間は関係なく特例を利用できますが、細かく適用を受けるための要件が決まっているため、気になる方は国税庁のホームページを確認してください。基本的に住宅を売却して利益を得た際に利用できる5つの特例は併用できませんが、11年以上所有したマイホームを売却した際の軽減税率の特例と、先程説明した3,000万円の特別控除の特例は併用利用することが可能です。

買換特例が受けられる

11年以上所有したマイホームを売却し、売却後一定期間内に新しいマイホームの購入を行った場合、買取特例を受けることが可能です。

買取特例を受けるとマイホーム譲渡時に得た利益にかかる税金の支払いを繰越すことが可能になります。なお、所有年数の計算は売却を行う年の11日の時点での計算となるので注意してください。

またこの特例は、あくまでも支払い後に繰越すだけで、後々支払う必要があるので気をつけましょう。

地価が大幅に下がったときに使える特例

地価が大幅に下がってしまったときなどに利用できる特例も存在します。マイホームの譲渡時の損失の損益通算と繰越控除の特例です。

この特例は、時価が大幅に値下がりするなどして、マイホームを譲渡することで得られる金額よりも、売却したマイホームの残りのローン額のほうが多い場合に適用されます。いわゆるオーバーローンのときに使える特例です。

繰越控除の限度額は、売却したマイホームの残りのローンからマイホームを売却した金額を差し引いた金額です。ひとつ前の章で記述した、買換特例とは違いマイホームの買い替えが特例適用の条件になっていません。

そのため、マイホームを買い替えのために売却した場合には買換特例を利用し、買換予定はなく売却を行ったけれどオーバーローンになってしまった場合には、こちらの住宅の譲渡時の損失の損益通算と繰越控除の特例を利用するなどの使い分けをすることが可能です。

買取特例と同じであくまでも支払いを今ではなく、後に繰越すだけなので気をつけましょう。

 

マイホームを購入時よりも高い価格で売却し、利益を得た場合には、3,000万円の特別控除の特例、11年以上所有したマイホームを譲渡して際に得た利益に対して軽減税率を適用できる特例、地価が大幅に下がった時に使える特例、買い替え特例、などのさまざまな特例を利用できます。

3,000万円の特別控除の特例と11年以上所有したマイホームを譲渡した際に得た利益に対して軽減税率を適用できる特例のみ併用利用でき、他は併用できないため注意しましょう。また、各特例にはとても細かく適用を受けるための要件が決まっているため、国税庁のホームページなどを利用してしっかりと確認を行ってください。

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