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事故物件は買い取ってもらえない?取引をスムーズに進めるには

公開日:2021/12/01  最終更新日:2021/12/07


「事故物件」というと、なかなか買い手がつかない、契約を避けられてしまう、といったマイナスなイメージがありますよね。たしかに通常の物件と比べれば不利になってしまう面も多いですが、ポイントを押さえれば契約に至る可能性は充分にあります。今回は、事故物件の売却について解説します。

事故物件とはどんな物件を指すのか

そもそも事故物件とはどのような物件を指すのでしょうか?なんとなくはわかっていても、しっかりとした定義を知らない人は多いです。ここでは事故物件の定義と、物理的瑕疵・心理的瑕疵について解説します。

事故物件とは?

事故物件とは、賃貸や売買の対象となる土地・建物において、事故死や自殺、殺人、孤独死など、何らかの原因で居住者が死亡した不動産を指します。いわゆる「いわくつき物件」と呼ばれるもので、賃料や売買の値段が安くなったり、契約を避けられたりしてしまうことも少なくないでしょう。

しかし、どのような物件が事故物件に該当するのかは、法律等で定められているわけではありません。「病死や老衰、不慮の事故などが原因で亡くなってしまった場合にも事故物件となるのか?」など疑問もあるでしょう。それゆえ後々トラブルとなるのを防ぐため、事前に自ら告知しておくケースが多いようです。

物理的瑕疵・心理的瑕疵とは

事故物件の瑕疵には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」などの分類があります。物理的瑕疵とは、壁にヒビが入っている場合や雨漏り部分がある場合など、物件内で生じているトラブルを指します。

また、心理的瑕疵とは、その物件内で事件や事故があった場合や、もともと暴力団の施設があった場合など「その事実を先に知っていたら契約をしていなかった」というようなトラブルです。

「前居住者が死亡していた」などの事故物件は心理的瑕疵の側面があり、売買契約においては買い手がその事実をどのように感じるのかが重要となってきます。

売却前に告知義務がある

先述の通り、どんなケースが事故物件に該当するのかは明確に定められているわけではありません。しかし、20215月に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表され、告知が必要なケースについては明確化されました。

このガイドラインによると、病死、転倒などによる不慮の事故での死亡、死亡から時間が経たず発見された孤独死などの場合には、告知の必要はありません。一方、自殺や殺人、火災による死亡、死亡から日数が経過しており特別な清掃が必要となった場合の孤独死などでは、その発生から3年間は告知義務を負うものとされています。

これらはあくまでもガイドラインでの取り決めであるため、法的拘束力はありません。しかし、事故物件であることを黙って契約を進めてしまうと、事実が伝わってしまった場合にトラブルとなってしまうのは避けられないでしょう。お互いが気持ちよく取引するためにも、告知は必ずしておきましょう。

事故物件でもOK?買い取ってもらえる方法とは

「事故物件は売れないのでは?」と思う人も多いですが、ポイントを押さえれば買い手がつく可能性は充分にあります。今回は、事故物件を売却する方法を3つ紹介します。

通常通り仲介をお願いする

心理的瑕疵物件は、人によって捉え方がさまざまです。事故物件は絶対に嫌だ!という人ももちろんいますが死因によっては気にしない人もいるでしょう。事故物件であっても当然固定資産税などの支払いは必要となるため、「事故物件でも気にならない」という人をターゲットに絞り、通常通り仲介を依頼することで無駄な支払いを抑えることができます。

あえて時間を空けて仲介を依頼する

事故物件とはいえ、一定の時間が経過すれば気にならないという人もいます。時間を空ける分、その間の税金などの支払いは必要となりますが、すぐに売りに出すよりは事故の印象も薄れて買い手がつきやすくなるでしょう。また、ある程度時間が経過したからといって告知を行わずに仲介を依頼するのはトラブルの元となり得ます。一定年数が経過していても告知しておくのが無難でしょう。

買取専門業者にお願いする

事故物件を売りに出す場合、不動産の買取専門業者にお願いするのもひとつの手です。このような買取業者は、不動産を安く買って高く売ることでその差額を利益として得ています。仲介を依頼して買い手がつくのを待たなくてもよい反面、仲介と比べると買取価格は安くなってしまう可能性が高いですが、スピーディーに取引が進むのは大きなメリットです。少しでも高く買い取ってもらえるよう、複数者に査定依頼をしてくださいね。

 

今回は、事故物件の定義や売却方法について解説しました。所有不動産が事故物件となってしまっても、売却を諦める必要はありません。「買い手がつかなくなってしまうのでは…」と告知をしないで取引を進めてしまうと、大きなトラブルにつながってしまうことも。しっかりと告知を行って仲介を依頼したり、確実に売ったりしたい場合は業者にお願いするなどして対策をとりましょう。

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