東京で評判の不動産買取業者ランキング!口コミで人気の業者を厳選しました。

住宅ローンを返済中の不動産でも売却は可能!売却方法を解説!

公開日:2021/12/15  最終更新日:2021/11/29


マイホーム購入の際に借りる住宅ローンは、一般的に2030年ほどかけて返済する長期の借入です。数十年の間に仕事の関係で引っ越しが必要となったり、配偶者との同居などにより新しい家に住み替えることになったりする、というケースも珍しくないでしょう。今回の記事では、住宅ローンが残っている不動産を売却する際の方法について解説します。

物件の引渡し時にはローン返済が完了していないとダメ!

住宅ローンを返済中の不動産でも、その物件を売りに出すことは可能のようです。しかし、実際に買い手がついて不動産を引き渡すときには、ローンを完済している必要があります。

通常、住宅ローンを借りるときにはその物件に「抵当権」を設定します。この場合の抵当権とは、「銀行などの金融機関がその家を担保にとって借主にお金を貸す」ということです。万が一借主が返済を滞れば、銀行はその家を売る(競売にかける)ことで貸したお金を回収します。当然ですが、抵当権はローンを完済するまで抹消できません。

つまり、住宅ローン残高が残ったまま(=抵当権が設定されたまま)で物件を売りに出してしまうと、売主がローンを返済できなくなった場合に買主が家を差し押さえられてしまうこととなります。そのような事態を防ぐためにも、物件の引き渡し時にはローンを完済し、抵当権の抹消まで終えている必要があるようです。

アンダーローンとオーバーローンの違い

マイホームの買い替えについて調べていると「アンダーローン」「オーバーローン」という単語を目にします。ここでは、アンダーローンとオーバーローンのそれぞれの違いについて解説しましょう。

アンダーローンとは物件を売却したお金でローンを完済できるケースを指すようです。つまり「売却金額>ローン残債」というような場合になります。

反対にオーバーローンとは物件を売却してもローンが残ってしまうケースを指します。この場合は「売却金額<ローン残債」となります。

先述のとおり、基本的に不動産の売買では引渡し時にローンを完済している必要があるようです。しかし、アンダーローンの場合は特例として、当事者である売主と買主、さらに金融機関のローン担当者、司法書士などの同席により、物件の売却とローンの完済を同時に行うことができます。

このケースでは売却金額をローンの返済にあてられるので、売主がローン完済のためのまとまった資金を用意する必要がありません。不動産売買の現場では珍しい取引方法ではないため、ローンの残債が少ない場合や物件が高く売れそうな場合には検討してみるのもよいでしょう。

オーバーローンの場合に問題となるのは「売却金額をローンの返済にあてた後、ローンがいくら残るか」と「残りのローン残高の返済資金をどこから捻出するか」という2点です。残債を貯蓄から返済できるのであれば一番スムーズですが、それによって貯蓄が底を尽きてしまうのであれば、今後の生活のことを考えるとおすすめできる方法ではありません。

また、マイホームの買い替えでは残債と次のローンを合わせられる「住み替えローン」も利用できますが、融資金額が大きくなってしまうため審査が通りにくいなどのデメリットも。資金繰りが苦しい場合、負担を軽くするための方法はいくつもあります。貯蓄からの返済が厳しい場合には、金融機関や不動産会社で一度相談してみるのがよいでしょう。

ローンの返済中に買い替えるなら売り先行がおすすめ

住宅ローンの返済中にマイホームを買い替える場合には、今の家を売却してから新しい家を買う「売り先行」と、新しい家を買ってから今の家を売る「買い先行」の2つのパターンがあります。売り先行では売却が終わってから次の家を探すまでの仮住まいが必要となるため、引っ越し代も2回わかかることになります。

「効率が悪いのでは?」と感じる人もいるでしょうが、買い先行では売却期限に追われたり、相場に対して安く売却することになったりしてしまう可能性があるなど、不安材料が多くなってしまうのも事実です。

住宅ローンの残高が多ければ多いほど、まずは売却を済ませてからゆっくりと家探しができる「売り先行」をおすすめします。とはいえ、「絶対にこの家が欲しい!」と思える一軒に出会うこともあるでしょう。そんなときは買い先行で購入し、無理のない資金計画を立てられるとよいですね。

 

今回は、住宅ローンが残っている不動産の売却方法について解説しました。今の家を売って住み替えをする場合、ローンの残高や新しい家を買うタイミングによってその過程はさまざまです。貯蓄に余裕があれば安心ですが、手元から資金を出すのが難しければ負担を軽減できる方法を考えなければなりません。そのため銀行や不動産会社の担当者に相談するなどして、無理のない資金計画を立てて売却を進めていきましょう。

おすすめ関連記事

SEARCH

新着記事

確定申告といえば、個人事業主がするものというイメージを持っている方も多いかもしれません。しかし、土地や建物などの不動産を売却したときも確定申告が必要になることがあります。どういったときに確定
続きを読む
商号 Athletic株式会社 本社所在地 〒113-0033 東京都文京区本郷2-10-9 冨士ビル3階 電話/FAX 03-5840-6664/03-5840-6665 創業 不明 事
続きを読む
不動産を売却するときにはさまざまな手続きがあり、それに伴い費用や税金も発生します。そのなかでも「登記」は代表的なものの一つで、一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。登記費用はいくらく
続きを読む