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不動産が差し押さえになったらどうなる?買取に出すことは可能?

公開日:2022/01/01  最終更新日:2022/03/04


せっかく手に入れた住宅を差し押さえられるのは、できるだけ回避したいもの。しかし住宅ローン返済の資金繰りが上手くいかず、差し押さえられてしまうケースも珍しくありません。不動産が差し押さえになると、どうなるのでしょうか?また買取に出せるかどうかも、気になるところです。今回は、不動産の差し押さえと買取について解説します。

不動産が差し押さえられるケースとは

不動産の差し押さえとは、持ち主が対象となる不動産を自由に動かせなくなることです。売却したり、抵当権を設定したりできなくなります。まずは不動産が差し押さえられるケースを見ていきましょう。基本的には住宅ローンの返済が滞った際に差し押さえられ、主に次で紹介する2つのケースがあります。

■抵当権によるケース

まずは抵当権によるケースです。抵当権とは借金をしている人が支払いをしない際に、貸付者が不動産を競売にかけられる権利のことを指します。住宅をローンで購入する場合、貸付者となる金融機関が、購入した住宅やマンションに抵当権を設定します。

■債権者によるケース

抵当権が設定されていない場合、債権者はすぐに不動産を差し押さえることはできません。訴訟などを通じて判決書や和解調書といった債務名義を取得してから、差し押さえが可能となるのです。ただし強制執行認諾条項付きの公正証書があれば、裁判を起こす必要はありません。

差し押さえになるとどうなる!?

続いては不動産が差し押さえになると、具体的にどうなってしまうのかを見ていきましょう。

■金融機関から「督促状」や「催告状」が届く

住宅ローンを12カ月ほど滞ると、金融機関から「ローンを返済してください」といった催促の連絡が来ます。催促が来ても返済をしないと、次は「督促状」が届くでしょう。

督促状は普通郵便で届くことが多く、意味合いとしては催促の連絡と同じ「ローンを返済してください」といったものです。督促状が届いてもさらに返済をしないと、今度は「催告状」が届きます。

内容証明郵便で送られ、「返済額を一括で支払うように」などと督促状よりも強い内容であることが通常です。

■「期限の利益の喪失予告通知」が届く

督促状や催告状が届いてもローンの返済ができない場合、次は「期限の利益の喪失予告通知」が届くはずです。期限の利益とは「住宅ローンを分割払いにできる」という内容で、ローンを組んだときに設定されます。

つまり期限の利益の喪失予告通知とは、今後はローンの分割払いが認められず、一括で返済しなければならないと示したものです。

■債権者が金融機関から保証会社へ移行する

期限の利益を喪失すると、金融機関は保証会社へローン返済の一括返済を要求します。すると保証会社は残りのローンをすべて返済し、債権者が金融機関から保証会社へ移行します。

■保証会社から「代位弁済通知」が届く

債権者が保証会社へ移った後、保証会社から「代位弁済通知」が届くようです。「弁済したローンの全額と遅延損害金を、一括で払ってほしい」といった内容です。

■「競売開始決定通知書」が届く

保証会社からの代位弁済通知にも対応しないと、裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。この時点で不動産は差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

差し押さえられると、不動産の処分はできません。仮に売買によって所有権を他に移しても、差し押さえが優先となるため、売買契約は無効となります。

買取に出す最適なタイミングはある?

上記で解説したように不動産は差し押さえされた段階で、買取に出すことはできなくなります。つまり買取に出すのなら、差し押さえよりも前の段階でなければいけません。最適なタイミングは、督促状が届いたときです。

不動産は差し押さえまでの期間が長ければ長いほど、売却者にとって有利な条件となる可能性が高まります。できるだけ早い段階で、専門業者へ相談するとよいでしょう。

差し押さえられた不動産を買取に出す方法

差し押さえられた不動産を買取に出す方法もあります。保証会社の同意を得られれば差し押さえが解除され、買取に出せるのです。残りのローンを全額一括で返済するのは難しいため、一部返済で差し押さえを解除してもらえないかどうかを交渉してみましょう。

まずは差し押さえられた不動産を売却できる業者へ見積もりをお願いし、査定額を出してもらいます。査定額が競売で得られる金額よりも高い場合、保証会社は交渉に応じてくれる可能性が高まります。ただし査定額の審査には1カ月ほど必要となるため、できるだけ早く行動することが大切です。

まとめ

住宅ローンの返済が滞り、金融機関からの督促状や催告状へ対応しないままでいると、住宅やマンションは差し押さえられてしまいます。差し押さえられても保証会社との交渉によって、買取に出せることもあります。しかしできるだけ有利な条件で売却するなら、金融機関から督促状が届いた段階で検討するようにしましょう。

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