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不動産の権利書類はどんなときに必要になる?紛失した際の対処法とは

公開日:2022/01/15  最終更新日:2022/01/21


不動産の権利書類ってそもそもどんなものがあるのか、どんな時に必要なのか、意外と知らないという方は多いのではないでしょうか。今回は、不動産の権利書類の必要なシーンや紛失時の対処法、再発行は可能なのかなどについて紹介します。チェックしてみてください。

不動産の権利書類が必要なシーンとは

不動産の権利書類とは、「登記済権利証」や「登記識別情報」のことであり、対象となる土地や建物がどこにあり、誰のものであるのかを証明するためのものです。不動産を所有していることを第三者に証明したり、自身の所有権利を主張したりするためには、これらが必要になります。

主に、土地を売却する際に売主が用意すべき書類の1つとして必要になります。

売却以外で不動産の権利書類が必要になるケースは、「贈与する場合」や「担保にする場合」です。贈与は、たとえば夫が妻や子ども、孫などに、不動産などの財産を無償で譲る意思表示をし、相手がそれを承諾することで成立する契約です。

担保にする場合とは、自分が持っている不動産を担保にしてお金を借りることを指します。たとえば、現在契約している住宅ローンよりも、他により低金利だったり、条件がよかったりする住宅ローンがあって、新しく住宅ローンを組み直したい場合にも、土地や建物の権利書類が必要になります。

ちなみに、「登記済権利証」は2004年以前に発行されていた書類を綴じ込んだタイプのものであり、「登記識別情報」は2005年以降に発行されるようになった「登記識別情報通知」というA4の用紙に書かれている12ケタの数字のことを指します。どちらも法律的な意味づけは変わりません。

権利書類は再発行できない!?

不動産の権利書類は、一度紛失したり、破損したりしてしまうと再発行することはできません。しかし、権利書類を紛失したり破損したりしたことによって、直ちにその建物や土地の所有者ではないとみなされるというわけではなく、また権利書類の提出が必要となる登記申請を行うことができなくなるというわけでもありません。権利書類はあくまでも権利の確認手段の一つとして位置づけられているに過ぎないからです。

もし仮に権利書類だけを不正に入手したとしても、勝手に家を売却されたり、担保に出されたりするようなことは、今の制度では難しくなっています。なぜかというと、土地の登記識別情報は法務省に保管されている原本のコピーであり、原本は国が持っているからです。

とくに、2005年以降に登記された土地については、原則すべて電子化された登録識別情報として管理されているので、今後は土地の権利書類の紛失や盗難によるトラブルはますます減っていくと考えられます。しかし、登記識別情報の12ケタの数字を誰かに見られたり、盗まれたりすると、不正に登記申請をされてしまう可能性はゼロではないので注意が必要です。

権利書類がなくても売却は可能?

権利書類が紛失や破損によって手元になかったとしても、不動産を売却できる方法がいくつかあります。

1つ目は、「事前通知制度」です。これは、法務局から申請人に対して、「登録申請がなされたこと」などを通知する書面を郵送し、一定期間内に登記名義人から間違いないという旨の申し出があった時に初めて登記の実行をするという制度です。この通知は「本人限定受取郵便」で送られ、実印を押して申し出する必要があることから、本人確認が可能となっています。また、費用は無料です。

2つ目は、「資格者の代理による本人確認」です。これは、司法書士や弁護士などの資格者が登記官の代理として、本人確認書類の提示や聴取によって本人確認を行うというものです。そして、「本人確認情報」という書類にして、登記申請時に法務局に提供します。費用面に関しては、依頼する専門家ごとによって異なりますが、510万円ほどになります。

3つ目は、「公証人による本人確認」です。公証役場を訪れ、登記申請時の委任状に登記名義人が目の前で署名したことを公証人に認証してもらうというものです。公証人の認証文のある委任状を登記申請書に添付することで、権利書の代わりにできます。

紛失時の対処法

先ほども述べたように、不動産の権利書類を紛失してしまい、仮に第三者が悪用しようとしたとしても、国に原本があるので悪用されることはほぼありません。しかし、第三者が正式な権利書類を持っている限り、土地の名義を変更することは可能です。

それゆえ、念のため、法務省が定める「不正登記防止申出」を利用しておくとよいでしょう。これは、不正な登記が行われる危険性がある場合のためにある制度で、申出から3ヶ月以内に登記申請があった場合は、法務局が申出をした人にその旨を通知してくれます。登記官が登記申請人の本人確認を行い、本人の確認ができなければ、申請された登記は却下されます。

 

不動産の権利書類が必要になるのはどんなときなのかについて、紛失しても再発行できない旨など、意外と知らなかったことが多かったのではないでしょうか。紛失しても悪用される可能性は低いことがわかりましたが、なるべくなくさないように大事に保管しておいた方が安心だといえるでしょう。

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