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不動産を買い取ってもらった後に受けられる特別控除とは

公開日:2022/01/15  最終更新日:2022/03/04


不動産を買い取ってもらい利益が発生した場合、その利益に対して税金(譲渡所得税)がかかります。不動産売却の金額が大きいほどかかる税金も高額になるのですが、条件によってはさまざまな控除が受けられ、課税額が減額されることもあります。今回は特別控除の概要や適用条件について解説しましょう。参考にしてください。

不動産を売却して利益が出た場合課税対象となる

不動産の売却で出た利益(譲渡所得)にかかる「譲渡所得税」は、個人の所得にかかる「所得税」、都道府県や市区町村に納める「住民税」、東日本大震災の復興を目的とし平成23年から課せられている「復興特別所得税」があります。

利益とは、売却価格から不動産取得にかかった費用と売却にかかった費用を引いたものになり、利益が出なければ課税の対象とはなりません。不動産が建物の場合は、年数によって価値が下がった分を「減価償却」として、取得額から引く必要もあります。

また、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、不動産を売却した年の11日時点で所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」なら39.63%5年を超える「長期譲渡所得」なら20.315%となります。税率もかなり変わってくるので、売却の際はこうしたことも念頭に置いておくとよいでしょう。

特別控除の金額は最高3,000万円

不動産の売却にともなう税金は金額が大きく、不安に思う方も多いと思いますが、税負担を軽減するためのさまざまな控除制度があります。その中でも代表的なものとして通称「3,000万円特別控除」というものがあります。

この控除は、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度で、その名の通り、マイホームなど住むことを目的とした建物や敷地を売却した際に適用されるものです。所有期間の長さ、マンションや戸建てといった建物の種別は関係ありません。

不動産売却の利益(譲渡所得)から3,000万円の控除が受けられ、たとえば譲渡所得が3,000万円ならこの特別控除を適用することで所得を0にでき、非課税となるのです。所有期間が10年を超えている居住用財産の売却で利益が出た際に適用となる、「10年超の所有居住用財産を売却したときの軽減税率の特例」とあわせて利用することもできます。

特別控除を受けるには

とてもメリットの大きい特別控除ですが、受けるにはさまざまな適用条件があり、主なものとしては次のようなものがあります。具体的にみていきましょう。また、特別控除を受けるには、適用条件を満たすだけではなく、確定申告をする必要があります。

■現在住んでいるか

3,000万円特別控除は、基本的に「居住用財産」に適用されるものであるため「今現在居住用として使用しているのか」ということが大きな判断材料になります。

したがって、保養などを目的とした別荘や投資用の不動産、所有権だけ持っている空き家などは対象外となるようです。何らかの理由で一時的に入居した場合や、この特例を受けることだけを目的として入居した場合も認められていません。

■転居している場合、転居後3年目の年末を過ぎていないか

現在住んでいなくても、転居から3年経過した年の年末までに売却すると、特別控除が適用可能になります。住み替えなどの際に大切な項目になるので、注意しましょう。

■建物を取り壊した場合、取り壊し日から1年をすぎていないか

居住用財産に適用されるものですが、建物が取り壊された後でも1年以内の売却なら特別控除が適用となります。その場合、その間に敷地を商用目的として使用したり、利益を得たりしていないことが条件となります。

■売却相手が関係者ではないか

たとえ先述の条件を満たしていても、親などの血縁関係者、配偶者、生計を同一にする親族、同族の会社など関係者に売却する場合は特別控除の適用にはなりません。

■住宅ローン控除の適用を受けるか

住宅ローンを組んでいる場合、毎年の年末時にローン残高に応じて住宅ローンの控除を受けることができますが、特別控除との併用はできないので、どちらの控除を受けたほうが得になるかをよく考えて決めましょう。住宅ローンを利用すること自体は問題ありません。

■前年または前々年において居住用の特例を使用していないか

3,000万円特別控除は、前2年の間に適用していないことが必須となり、連続して受けることはできません。これは、他の居住用財産における特例に関しても同様に該当します。

 

不動産の売却時に利用できる特例や特別控除は、紹介した「3,000万円特別控除」以外にもさまざまなものがあります。どの控除を受けるかによって納税額も大きく変わってくるので、特例の内容や適用となる条件を把握することが重要です。金額が大きくわかりにくい内容も多いですが、不動産の売却時には他にも出費が増える可能性が高いので、このような制度を上手に活用し、少しでも税負担が軽減できるようにしましょう。

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